剛需莫急!最低總價170萬起!還有小戶型!下半年供應繼續

血拼北京樓市 2021-08-11 16:42:40
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第二次集中供地一波三折?仍有低總價小戶型滿足剛需!

哈嘍大家好!我是奔走在吃瓜一線的血拼哥。

今天的瓜有點“長”,是個絲瓜,不愛吃瓜,專找低總價項目的朋友可以跳過開頭的“瓜”,看后半段推送,

現在開扒!

距離首次集中供地已經過去三個月了,帝都不少地塊都爆出了案名和規劃方案,更有速度快的連城市展廳(售樓處)都已對外開放。

按時間推算,第二次集中供地應該也在路上了。

不過,這幾天卻頻頻傳來各大城市第二次集中供地延期的消息,

眼瞅北京二次供地還沒有消息,

是不是也會有變化?

血拼哥趕緊挨個查了下延期供地的城市:

先是深圳率先在拍地前兩天中止了土地出讓:

有傳聞稱,中止出讓和報名房企嚴重低于預期有很大關系,其中本地國企參與度較高,民企參與度極低。

之后天津宣布土拍延期:

同時修改了土拍規則:住宅用地溢價率不得超過15%,達到溢價率上限將采取搖號、競一次性報價等方式采取競拍

緊接著,今天早上青島也宣布終止土拍:

具體拍地細則還沒有公布,不過大范圍調整應該是跑不了了。

再看下杭州。7月30日凌晨,杭州發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告:

1. 提升房企報名門檻,采用保證金模式報名,保證金普遍為起拍價的20%;2. 首次推出10宗“競品質”試點地塊,并且溢價率上限為10%,“競品質”試點地塊全部實行現房銷售;其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%等等。

加上其余城市的土拍新規,我們不難判斷,各熱門城市對于地價的控制已經到達了白熾化的階段。

雖然目前三大城市土拍推遲的原因官方并沒透露,不過哥們猜測這波延期調整規則的操作,或許是ZF部門對于土地市場的引導和糾偏,換句話說,就是首輪土拍太熱,市場需要降溫

在首輪土拍中,不少城市的集中供地成了饑餓狀態下的限量版盲盒游戲,一些開發商對于熱門地塊的追逐非常激烈,土地前端融資也非常熱鬧。

這樣一來,與“兩集中”前的供地就沒有了太大的差別,而如果不掐斷供地端的“野蠻生長”,“穩房價”和“穩預期”目標也就很難達到預期。

至于是否會波及北京,哥們感覺出現政策大調整的可能性不大,畢竟北京的首輪土拍還是比較穩的,整體溢價率略超7%,在賣地與“穩地價”上算是達到了平衡。而這些熱門城市對土拍規則打的“補丁”或多或少都有著北京的影子。

不過北京一向處于政策調控的最前端,在“房住不炒”的大背景下,適度的調整也是正常的。

咱們不妨再等等消息,估計最早20幾號就會有地塊消息公布,但具體細則按照首輪土拍的情況,可能要等土拍前才能知道了。

我是拒絕吃瓜,專心看項目的分界線

最后,說點跟大家直接相關的!

5月供應的29宗地最近陸續有了動靜,眼瞅著一大波新房要來了,可是問題也來了。

從地塊的報規文件中我們發現,大家普遍認為位置和區域相對不錯的地塊除了指導價格提升外,這些地塊還按照套內7090的政策的要求,把戶型面積是越做越大了,套均面積基本都是100平上下,按照給出的指導價格推算,起步價格基本在600-700萬上下

“新地塊中還有沒有上車盤的機會?”

這個問題是近期被問到最多的話題,因為剛需永遠都會是買房群體里最大的那一撥。

我們看房團的朋友通過多方打聽到的消息,結合報規也幫大家找出了未來半年低總價小戶型的上車機會。

一共6個,分別在昌平、朝陽、通州、豐臺和大興,接下來咱們挨個來盤,看看有沒有適合您的菜。

  北五環外,

  能否守住500萬上車門檻?

在已知的供地中,中交+卓越拿下的東小口和生命科學園地塊已經分別定名奧森春曉北清云際,位置和臨鐵情況大家看下圖,大致給標出來了。

昌平項目位置

之前傳項目有80多平的戶型存在,按照拿地時給出的6.2-6.3左右的上限指導價計算,總價500萬就可以上車了,但是8月7日奧森春曉官宣了項目的戶型面積93-133平,如果之前提到的80多平戶型真實存在,那么我們猜想只有兩種可能:

一種是奧森春曉公布的是他的主力戶型面積,80多的可能只有少量;

另一種可能就是,開發商把更小的戶型放在了北清云際,不管最終如何北部的這兩朵姐妹花還是值得我們去關注的。

東南就是剛剛熱銷售罄的奧海明月、奧森ONE新房售價約5.88萬/㎡。

  450萬上車東五環臨鐵房!

接下來咱們看看神奇的大朝陽,自從8月以來朝陽的新地就一個接一個的紛紛亮相,高大上的案名配上套均100平米以上的報規,再加上之前給出的區域指導價格,讓咱們的朝陽變成了名副其實的豪宅板塊。

不過即便這樣我們還是能夠從報規文件中發現一些小戶型產品的存在的,比如綠城的豆各莊地塊,我們先來看看地塊的報規數據和規劃圖。

從報規文件中我們可以通過兩組數字計算出該項目的套均面積在97左右,如果我們上下各加減20平面積,我們能夠發現該項目應該會有70多平米的戶型存在。

總價450-500之間上車東五環,樓下還有地鐵而且是朝陽,跟那些動輒1000萬的戶型相比,說實話還真是挺香的。

從規劃圖中也印證了我們的猜想,如果真的存在很可能是東側的這兩棟東西向房源。

  通州純商品共產房 

   有望300萬總價上車! 

通州這些年的純商品供地可以用貧瘠形容了。

5月8日梨園的0302街區地塊供出并定名國譽未來悅,同樣我們也從該地塊報規中獲得了小戶型存在的線索,目前傳出的消息戶型區間可能會在55-139之間

指導價格7萬,刨去20%的自持,購房人需要支付的價格為5.6萬/平,對于剛需來說如果上車55平戶型,總價只要300多萬,不過需要注意的是畢竟屬于通州,雙限的政策還是有的。下圖為報規文件。

這個項目距離地鐵直線距離1.2公里,略尷尬。

  城區近鐵,單價6.8萬,

   能不能上車,就靠戶型面積了!

豐臺處豪宅……

不過預計還能撿漏。

張郭莊地塊已經正式定名熙悅晴翠,聽說地塊中可能會存在部分小戶型,指導價格6.8萬,想想大興舊宮6萬+單價的新盤合生me悅,這個價格,小伙伴們已經不太敢嫌貴了……

目前暫未獲得相關戶型區間,不過依然值得我們去關注,畢竟這個地方叫豐臺況且還有地鐵加持。

   總價170萬的上車盤在這!

咱們來說說大興存在小戶型的兩個項目,一個是大興新城H組團中冶德賢華府,另一個是大興榆垡鎮的和悅璞云。

目前兩個項目也僅僅只是公布了案名,正式戶型還沒有發布,從我們了解到的信息來看,德賢華府應該會存在部分小戶型產品,據說面積段在50-110左右,而且我們猜測很可能會跟剛剛開盤的合生ME悅類似,小戶型占少量,主力還是在90-110,行吧,有總比沒有強。

最后咱們來說說今天的小戶型主角,也是我們最想說的,大興榆垡,限價3.4萬/平的和悅璞云。

從目前已知的戶型區間來看,50-100平米,而且50、60平的戶型產品占據了絕對主力,小區一共1466套房子,絕對是純純的純剛需盤。

這是目前我們已知的29塊新地塊中大量有小戶型產品的新房,即便頂著指導價3.4的上限價格賣,總價也只需170萬,還是十分有誘惑力的。

但是榆垡的位置能否被剛需客戶認可,還要等產品正式入市后才能知道,不過在我們看來,由于目前的北京的小戶型產品實在稀少,能留給剛需選擇的地方著實不多,所以和悅璞云的出現用一句話形容來說:出現的太是時候了!

以上就是今天我們為大家盤點的即將入市的新盤有小戶型產品的項目,希望對想在北京安家落戶的您有所幫助,之后如果有更多的小戶型產品出現,我們會及時為大家更新,好了各位咱們下期見。

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