老太太賣房家人反悔 最終購房合同被判無效 賣家賠買家102萬

搜狐焦點北京站 2021-08-17 08:52:18
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買的房已住了兩年卻被原房主兒子起訴討要,說賣房時老人是限制民事行為能力人,患有精神疾病30多年。近日,房山法院一起房產糾紛案件判決令人警醒。房屋買賣是大事,面對年邁的老人,購房人應該如何盡可能規避風險?對于行為能力欠缺的老年人,監護人又應該如何守護老人的財產,這些問題都值得關注。 ■起波瀾 原房主兒

買的房已住了兩年卻被原房主兒子起訴討要,說賣房時老人是限制民事行為能力人,患有精神疾病30多年。近日,房山法院一起房產糾紛案件判決令人警醒。房屋買賣是大事,面對年邁的老人,購房人應該如何盡可能規避風險?對于行為能力欠缺的老年人,監護人又應該如何守護老人的財產,這些問題都值得關注。

■起波瀾 原房主兒子起訴說母親有精神病

“我母親患精神疾病30多年,一直靠藥物維持,是限制民事行為能力人,賣房這事,作為監護人的我并不知情,也不在場,請求法院確認房屋買賣合同無效。”2018年7月,王老太的兒子魯陽一紙訴狀將購房人張嵩推上了房山法院的被告席。

法庭上,魯陽提交了一份由北京安定醫院于2015年作出的《精神疾病鑒定司法意見書》,鑒定書上的結論顯示:王老太患有精神分裂癥,屬于限制民事行為能力人。

魯陽還向法庭提交了2015年12月朝陽法院作出的一份判決書,法院判決“宣告王老太為限制民事行為能力人”。

魯陽特別提到自己是最近才得知母親將房屋出售,并辦理了相關過戶手續,“但母親至今未能說出房款是否給清等相關事實。”

面對原告的這些說法與證據,購房人張嵩難以置信,當時與自己簽訂購房合同的老人竟是一名精神分裂癥患者。

“簽訂合同時,有中介公司、王老太及其外甥郭佳夫妻,在此后長達三個月的交易過程中,我們和王老太的交流有四五次,她商議價格、簽字畫押都正常,絲毫沒看出精神異常,一個精神病人是不可能順利完成這么復雜的交易流程的。”張嵩稱,在房產交易過程中,王老太的行為與其精神狀態是相適應的,房產交易的價格也正常。

“沒有任何人告知我王老太有精神疾病,她也沒說自己還有個兒子。”張嵩在法庭上質疑,“在當初買賣房屋過程中,魯陽一次都沒有出現過,他是合格監護人嗎?據我所知,魯陽一直沒有與母親共同生活,其母親都是由其外甥郭佳照顧。2018年郭佳去世后,魯陽因為房價上漲才惡意提起訴訟。”

■最痛心 買的房最終被判“無效”

法院在審理期間還發現了兩個事實。一是2015年12月,朝陽法院審理“宣告王老太為限制民事行為能力人”一案中,王老太的外甥郭佳參與了全部審理過程。二是王老太與郭佳夫妻共同居住在涉案房屋,且郭佳陪同王老太售房的全過程。

法院審理認為:王老太在房屋交易期間屬于限制民事行為能力人,且處分房屋的行為屬于重大事務,已經超出她的民事行為能力范圍;其次,因王老太無配偶,父母也已去世,僅有獨子魯陽,故魯陽是王老太的監護人,也是王老太的法定代理人;第三,雖然外甥郭佳陪同王老太一起賣房,但郭佳并非是對王老太依法具有監護資格的人,且郭佳應明知王老太為限制民事行為能力人。

綜上,房山法院一審判決涉案合同無效。張嵩不服上訴,2019年6月,法院二審維持原判,駁回上訴。

面對這一判決結果,張嵩表示,“這是我和妻子兩家人竭盡全力,拿出了全部積蓄買的房,沒有任何過錯。這個房屋只付了幾十萬的首付,其他款項都是貸款,還要每月還貸,我們并不富裕,本案的訴訟不是終點。”

■新焦點 到底是誰的過錯導致了合同無效

因為還有后續程序要走,魯陽再次將張嵩訴至法院,提出7項訴訟請求,包括要求張嵩騰房、償還銀行貸款、配合辦理過戶手續,支付騰房前的房屋使用費13萬多元、評估費1.8萬元等內容。

張嵩不同意并提出反訴,請求法院判決魯陽退還房款175萬元并支付利息,賠償房屋增值差價、裝修費、律師費和評估費等在內的損失共計120多萬元。

另外,張嵩認為第三人中介公司具有專業注意義務上的失誤,第三人王老太侄子郭佳的妻子故意隱瞞事實,二者須對返還房款及賠償款項承擔連帶責任。

按照法律規定,合同無效或者被撤銷后,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。因此,到底是誰的過錯導致了涉案合同無效,成為庭審爭議的焦點。

■終判決 賣房人要賠買家102萬元

房山法院審理認為,本案爭議焦點的實質在于,張嵩在購買房屋時,是否應認識到王老太為限制民事行為能力人。

首先,雖然王老太被認定為限制民事行為能力人,但不能得出其在本案交易過程中必然存在一般人可察覺的行為異常狀態,且她在交易時已年逾70歲,即使其反應能力、表達能力略有瑕疵亦屬于一般人可接受、可理解的范圍,不能苛責張嵩“明察秋毫”。

其次,張嵩是在中介公司的居間服務下進行的房屋交易,且交易過程中始終有中介人員及王老太的侄子郭佳陪同,不能對于張嵩對房源真實性、出賣人可靠性的警惕能力要求過高。

最后,現無證據證明張嵩在購買房屋時明知李老太為限制民事行為能力人,此種情形下,張嵩沒有核查王老太家庭情況,以及出賣房屋是否經過家屬同意的法定義務。

綜上,法院認為,張嵩已經盡到了一般購買人的注意義務,對于本案合同無效不存在過錯。法院還認為,張嵩要求郭佳妻子、中介公司承擔連帶責任的訴訟請求缺乏法律依據,不予支持。

考慮案件執行的可操作性,法院一審判決先由王老太代張嵩向銀行償還剩余貸款及利息。之后,住房貸款擔保中心和銀行辦理注銷抵押登記手續。接著,張嵩騰房并過戶到王老太名下。騰房當日,王老太退還張嵩購房款。王老太還須賠償張嵩損失和評估費共計102萬多元。

一審宣判后,魯陽不服上訴,2021年3月,法院二審維持原判,駁回上訴。

■來支招 買賣老人房如何避風險

面對年邁的老人,購房人如何盡可能規避風險?監護人如何保護無民事行為能力的老人的財產不受損失?記者采訪了上述第二起案件的一審法官,房山法院竇店法庭副庭長李亞麗。

李亞麗認為,買房屬于重大交易事項,購房人首先應選擇正規中介公司,一是通過中介公司選房可增加房源的可靠性,二則有中介公司參與可以降低自身的注意義務。

另外,購房人可要求賣房人的直系近親屬簽署同意售房聲明,一來可以確認賣房人行為能力欠缺時監護人同意售房,以此修正法律效力;二來可以防止房屋屬于夫妻共同財產時出現無權處分的情形。

對于行為能力欠缺的老年人,李亞麗認為,無論從照顧老年人生活,還是監護老年人財產方面出發,監護人都應做到與老年人同住。同時,監護人還應妥善保管老年人身份及財產證照。(涉案當事人均為化名)本報記者 張宇

北京晚報

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